Коммунальная квартира: продажа комнаты

Если разобраться, то все мы родом из коммуналок, даже нынешние обладатели роскошных особняков на Рублевке или на Финском заливе. Сколько россиян проживает в коммунальных квартирах сейчас, подсчитать несложно. Допустим в Санкт-Петербурге таких объектов недвижимости по состоянию на конец 2012 года насчитывалось более 100 тысяч. Если вы думаете, что программа «Расселения коммунальных квартир» от 17.10.2007 что-то существенно изменила, вы большой оптимист.

Соседи в коммунальной квартире

Тысячам горожан приходится приспосабливаться к совместному проживанию с абсолютно посторонними людьми на одной жилплощади, делить с ними кухню и другие места общего пользования, находить общий язык. Хорошо, когда проживание в коммунальной квартире строится на взаимном согласии и дружбе (вспомните «Покровские ворота»), но конфликты неизбежны даже в семье. Тогда в действие вступают правила, прописанные в Жилищном Кодексе РФ.

Проживание и подселение.

Собственник комнаты в коммунальной квартире является ее полновластным хозяином и может без уведомления соседей и других разрешений:

• сдавать свою жилплощадь по договору найма любым лицам;
• регистрировать граждан на временной основе (на самом деле, на любой срок) опять же без уведомления остальных жильцов коммунальной квартиры.

Право пользования жильем в коммуналке по договору социального найма резко ограничивает возможности владельца комнаты. Даже для подселения дальнего родственника из провинции придется получение письменное согласие:

• наймодателя, т.е. жилищного комитета местной администрации;
• всех членов семьи нанимателя, зарегистрированных и проживающих совместно с ним на данной жилплощади;
• всех соседей по коммунальной квартире, более того, членов их семей, прописанных по этому адресу.

При получении такого согласования следует не забывать, что существуют нормы предоставления жилой площади на одного человека (12 м2), которые никто не соблюдает, когда граждане обращаются по вопросу улучшения жилищных условий в муниципальные органы. Но контролировать они научились прекрасно и делают это с удовольствием.

Гостей собственник или пользователь жилой площади, проживающий в коммунальной квартире, может беспрепятственно – законное право, если не нарушаются порядки общежития. Приезжие могут задержаться и пожить некоторое время, если у них не возникнет проблем с миграционной службой.

Правила коммунальной квартиры

Обычно в таких муравейниках правила постепенно, методом итерации формируют сами жильцы на протяжении нескольких поколений. Люди при желании умеют притираться друг к другу, но иногда ситуация выходит из под контроля по самым банальным обстоятельствам. 

Места общего пользования. Самое слабое место в дружбе соседей по коммуналке сразу по трем причинам: 

1. Порядок посещения ванны, туалета, расстановка кухонной посуды и мебели – самые частые причины скандалов в коммунальном хозяйстве. Столик не так поставили, дорогой гость из Таджикистана на три часа забрался под душ. Серьезные юристы предлагают решать очередность пользования местами общего пользования коммунальной квартиры в судебном порядке: конгениально.
2. Уборка. График санитарных мероприятий существует в каждой коммунальной квартире, но многие несознательные граждане не желают его исполнять, за что их больно бьют и объявляют бойкот. Обычно в местах совместного проживания граждан подобные вопросы уже давно решены и выходят на рутинный уровень.
3. Ремонт. Косметические ремонтные работы жильцы могут проводить сами на добровольной основе и при всеобщем согласии. Необходимость капитального ремонта мест общего пользования в коммунальной квартире устанавливается в зависимости прав, проживающих в ней граждан:
   • при договоре социального найма придется вызвать представителей организации, обслуживающей ваш дом и отвечающей за его эксплуатацию;
   • собственникам долевой жилплощади достаточно просто решить этот вопрос на общем собрании дольщиков;
   • для гарантии можно привлечь «независимых» экспертов из строительной или специализированной юридической службы.

Понятно, что любые перестройки и переделки старого жилищного фонда дело недешевое. Понять данный факт вы успеете на стадии проекта реконструкции, в какую сумму обойдется сама работа, покажет смета. Если все жильцы, проживающие по адресу согласны с показанными затратами, начинайте собирать деньги согласно своим долям в совместном имуществе. Отказ одного из соседей от выполнения финансовых обязательств придется оспаривать в судебном порядке, но это не наш метод разрешения споров.

Живу в коммунальной квартире: как продать комнату

Желание выехать из коммуналки рано или поздно возникает всякого нормального человека. Коллектив, конечно, прекрасно, но иногда хочется уединения, собственной уютной кухни и ванны, в которую не надо занимать очередь. Мотивы понятные, если есть возможности улучшить жилищные условия семьи, их надо использовать.

Что может вызвать дискомфорт в местах совместного проживания:

1. Постоянный шум от соседей: к сожалению, социальный состав нашего населения неоднороден. Здесь вам и алкоголики с ночными посиделками, пьяными разборками и битьем всего, что попадется под руку. Рядом может проживать продвинутый тинэйджер, врубающий по ночам музон на полную мощь. Законодательные ограничения существуют: с 23 до 7 часов утра не более 45 Дб, но кто их исполняет и контролирует. 
2. Чужие домашние животные. Своих питомцев, включая трехметровых питонов, мы любим, соседские всегда раздражают: грязь от них, шерсть, аллергия. Если все экологические, санитарно-эпидемиологические и прочие требования соблюдены, придется терпеть такое соседство.
3. Курение в коммунальной квартире. Вопрос достаточно деликатный, поскольку человек, проживающий в собственной комнате, имеет полное право делать в не все что угодно. Пытаться апеллировать к Закону от 10.07.2001 № 87-ФЗ достаточно глупо и бесперспективно. Ни один судебный орган не возьмется за ведение подобного дела из-за отсутствия доказательной базы.

Совет один: дружите с соседями по коммунальной квартире и находите возможности договариваться с ними по всем спорным вопросам.

Не получается? Продавайте жилплощадь и покупайте новую, если, конечно, такие возможности есть. Что необходимо сделать прежде всего:

1. Оформление технического паспорта на жилое помещение и регистрацию права собственности на него мы оставляем за скобками; очевидно, что продать можно только имущество, которое тебе принадлежит. Хотя жизнь иногда доказывает обратное.
2. Письменно уведомить всех соседей по коллективному муравейнику о своих намерениях продать долевую часть совместной собственности. Граждане, проживающие рядом с вами, имеют преимущественное право на  приобретение жилплощади. 
3. На принятие решения у них есть один месяц, все обстоятельства предстоящей сделки купли-продажи должны быть доведены до сведения всех заинтересованных лиц в достоверной форме (цена, форма оплаты и пр.). Досрочный отказ оформляется в нотариальном порядке или при регистрации договора в УФРС.